如何在淡季提高巴厘岛别墅的入住率

对巴厘岛的别墅业主来说，淡季不是会不会来的问题，而是您准备得如何。别墅空置数周，仍然要承担员工、泳池、花园和电费。好消息是，大部分下滑可以通过在价格、市场和物业呈现上的正确决策来缓解。

先了解规律

不要凭空猜测。查看过去几年的入住率和平均房价，弄清需求何时下降、降幅多大。巴厘岛的季节规律因区域和客人类型而异：受追求宁静的客人喜爱的乌布别墅，与海滩区域的别墅表现并不相同。需要记录的是您自己的规律，而不是笼统的平均值。

用三个数字来衡量：入住率（已入住夜晚的占比）、平均房价和 RevPAR（每间可售夜的收入，即入住率乘以平均房价）。RevPAR 最能说明问题，因为入住率高但价格过低未必赚钱。

设定价格和入住规则

全年同一个价格几乎总是吃亏。几种常见做法：

• 按需求定价：淡季降价，旺季和节假日提价。
• 长住折扣：为 5 晚、7 晚或 14 晚提供优惠。以较低价格住满的夜晚，也比空着强。
• 灵活的最少入住晚数：淡季放宽，需求高时收紧。
• 月租价格：面向长期客人，例如远程工作者或临时居民。

用虚构数字举例：每晚 150 万印尼盾、入住率 40% 时，RevPAR 为 60 万。如果房价降到 120 万，入住率升到 60%，RevPAR 为 72 万。较低的价格可能带来更高的收入，但前提是入住率真的上升，因此请每周跟踪结果。

拓宽市场和销售渠道

只依赖单一平台的别墅，在该平台需求下降时会很被动。几个有帮助的做法：

• 使用多个渠道：不止一家在线旅行社，再加上自己的网站和社交媒体。
• 培养回头客：向老客人发送专属优惠，因为向他们营销的成本远低于寻找新客人。
• 淡季瞄准不同的市场：周末出行的国内游客、举办静修或工作坊的小团体，以及长住客人。
• 打造主题套餐：蜜月、庆祝或养生，前提是您的别墅确实适合。

整理呈现方式、评价和维护

在淡季，潜在客人选择很多，会仔细比较。请确保：

• 照片和描述是最新的，清楚展示泳池、花园和房间。
• 评价得到迅速而礼貌的回复。好评分往往是客人选择您的主要原因。
• 清洁和维护保持良好。利用淡季完成旺季时无法进行的维修或翻新，让别墅为下一个旺季做好准备。

ARM Hospitality 的协助

ARM Hospitality Indonesia 在巴厘岛管理别墅、酒店和公寓，涵盖定价、营销、分销和维护。如果您想知道能为您的别墅做些什么，我们乐于不带压力地与您讨论。

另请阅读自己管理还是交给运营商和别墅管理方收费多少。欢迎了解我们的巴厘岛别墅管理服务，或联系我们洽谈您的物业。